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便宜的新房越来越多,为什么刚需总是买不到?

文/探戈

这几天不断有网友给我留言,让我分析下南京那事儿。

说实话,压力挺大的,你懂得。

南京这事的台前文章,大家应该都清楚了。10个楼盘3200套房,同一天开盘同一天全部售罄,价格比二手房便宜1万块左右,有的楼盘据说中签率只有8%。

我从三个身份角色的角度来分享下我对这事的看法,仅供大家参考:

1、上面

一般情况下,一个城市很少有这么多楼盘选择在同一天开盘的。因为这意味着大家要抢同一拨客人。开盘当天的去化率非常重要,它直接代表了大家对楼盘的喜好度,后续是否好卖等等。

所以这是件极不寻常的事情,“斧凿”和“导演”的痕迹太明显了。不少城市希望通过集中开盘集中释放房源的方式,形成一种局部的供应量放大的效果。其实这是在“掩耳盗铃”,整体供应不增加,即使把全年的房子都挪到同一天开卖,又有什么用呢?

这是一层意思。

但笔者认为事情远不止于此,谁不清楚供需平衡的道理呢?所以更合理的解释应该是“有目的性的让市场升温”。当前楼市的大环境是购房者逐渐观望,市场越来越冷,所以需要提振下士气。楼市真要冷下去,散户倒霉,大庄家退无可退,损失大。但有“限价令”在,总体温度仍然是可控的。

2、开发商

开发商是配合配合出牌的,这么多楼盘一块开盘,就跟双11一样,有效流量都吸引过来了,不愁卖不出去,而且他们通过设置比较高的门槛(8成首付),实现了快速销售,快速回笼资金,这就够了。

3、刚需购房者

刚需购房者基本上是输了。这次有的楼盘中签率只有8%,首付有的最低要求8成,刚需能凑得出来这么一大笔钱吗?

反观那些有钱人,他们早就摸准了开盘时间,提前行动准备资金。所以你看,当购房者实力差距明显的时候,保刚需其实就是个伪命题,人家连进场都没机会。

现在楼市最不安分的因素就是投资客,他们买房是为了卖房,而且真实杠杆不比刚需好多少,这次10个楼盘都要求8成首付,但这些首付中有不少钱其实也是借来的,赶走了3成首付的真刚需,留下的却是8成首付的投资客,开发商赚了,投资客赚了,楼市的风险却增加了。

对刚需来说,真正为他们考虑的措施不仅仅是制造一些“便宜的新房”,更要让他们能够买到这些房子才行。要让他们买到房子,就得让那些不需要房子的人离场。南京这次参与买房的人,不需要房子的人挺多的,不是有人说了么“买到就是赚到”,大家买房子还是冲着赚钱去的。

要让他们离场,就得让他们不那么容易赚钱,这需要组合拳。比如查名下房产数量,超过2套就不能买,短期内离婚的也不能买,买了几年内也不能卖,然后尽快推出提高持有成本的措施。这些针对性措施,瞄准的就是投资客,对刚需基本上是无伤的。赚不到钱,他们自然就会退场,机会才能让给真刚需。


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